Capire il mutuo, passo dopo passo
Tutto quello che devi sapere prima di firmare: tipologie, costi nascosti e criteri di valutazione delle banche.
Fisso, variabile o misto?
La scelta del tasso è una delle decisioni più importanti. Ecco un confronto chiaro per aiutarti a scegliere.
| Caratteristica | Tasso Fisso | Tasso Variabile | Tasso Misto |
|---|---|---|---|
| Rata mensile | Costante | Variabile | Cambia a scelta |
| Rischio | Basso | Alto | Medio |
| Indice di riferimento | IRS (Eurirs) | Euribor | Entrambi |
| Ideale per | Chi vuole certezza | Chi accetta il rischio | Chi vuole flessibilità |
| Esempio rata (150k, 25 anni) | ~710 €/mese | ~650 €/mese* | ~680 €/mese |
*Il tasso variabile può oscillare significativamente nel tempo.
Criteri di valutazione delle banche
Le banche analizzano diversi fattori prima di approvare un mutuo. Conoscerli ti permette di presentarti nella posizione migliore.
Cosa valutano le banche
- Rapporto rata/reddito: la rata non deve superare il 30-35% del reddito netto familiare
- Tipo di contratto: tempo indeterminato è preferito, ma anche partite IVA con almeno 2 anni di attività vengono considerate
- LTV (Loan-to-Value): il rapporto tra importo del mutuo e valore dell’immobile, idealmente sotto l’80%
- Anzianità lavorativa: almeno 6 mesi, preferibilmente oltre 1 anno
- Storico creditizio: assenza di segnalazioni in CRIF e regolarità nei pagamenti precedenti
Spese accessorie del mutuo
Oltre alla rata mensile, ci sono costi una tantum che incidono sul budget totale.
Perizia
La banca invia un perito per valutare l’immobile. Il costo è a carico dell’acquirente.
Istruttoria
Commissione per l’analisi della pratica di mutuo, calcolata sull’importo finanziato.
Assicurazione
Polizza incendio e scoppio obbligatoria. Facoltativa ma consigliata la polizza vita.
I termini che devi conoscere
Il linguaggio dei mutui può sembrare complesso. Ecco le definizioni essenziali, spiegate in modo semplice.
L’importo mensile che paghi alla banca, composto da una quota capitale (restituisci il prestito) e una quota interessi (compensi la banca).
Il margine che la banca aggiunge all’indice di riferimento (Euribor o IRS). Più è basso, più il mutuo è conveniente.
Il tasso interbancario europeo usato come riferimento per i mutui a tasso variabile. Oscilla in base alle decisioni della BCE.
L’Interest Rate Swap, usato come riferimento per i mutui a tasso fisso. Riflette le aspettative sui tassi a lungo termine.
Il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. Un LTV dell’80% significa che la banca finanzia l’80% del prezzo.
Il Tasso Annuo Effettivo Globale include tutti i costi del mutuo (interessi, spese, assicurazioni). È il vero indicatore del costo totale.